Imobiliário
IMT Jovem: 6.300 euros que o Estado te dá na compra de casa
Comprar casa em Portugal nunca foi fácil. Mas para os jovens até 35 anos, desde meados de 2024, o Estado criou dois apoios concretos que podem mudar significativamente as contas à entrada. Não são promessas vagas, são mecanismos fiscais e financeiros reais, com números que fazem diferença.
Neste artigo explico-te exatamente como funcionam, quanto podes poupar, quem se qualifica e, muito importante, quem fica de fora sem perceber porquê.
Porque é que isto importa antes de negociares
A compra de casa é provavelmente o maior compromisso financeiro da tua vida. E o problema começa logo antes de assinar: os custos de entrada.
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo são dois impostos que pagas antes de receberes as chaves. Não fazem parte do crédito habitação, são dinheiro que sai do teu bolso imediatamente. Numa casa de 200 mil euros, estes impostos podiam facilmente ultrapassar os 6 mil euros.
Desde o verão de 2024 (a medida aplica-se a escrituras a partir de 1 de agosto de 2024), o Estado criou dois apoios específicos para jovens na primeira habitação:
- Isenção de IMT e Imposto do Selo (ou redução, consoante o valor do imóvel)
- Garantia pública do Estado, que funciona como fiador e permite aceder a 100% do financiamento
Juntos, podem poupar-te vários milhares de euros à entrada e reduzir o montante de capital próprio que precisas de ter reunido. Mas as regras têm armadilhas reais, e vale a pena percebê-las bem antes de te sentares a negociar com um banco ou um vendedor.
Os dois apoios explicados, com números reais
1. Isenção de IMT e Imposto do Selo
Este é o apoio mais direto. Se comprares um imóvel para habitação própria e permanente com valor até 330.539 euros (limite de 2026, atualizado pelo OE2026), pagas zero de IMT e zero de Imposto do Selo sobre a aquisição. E há um extra que muita gente desconhece: para quem cumpre os requisitos, ficam também isentos os emolumentos de registo da primeira aquisição e da hipoteca (Decreto-Lei n.º 48-D/2024).
Se o imóvel custar mais do que esse valor, e até aos 660.982 euros, pagas IMT apenas sobre o montante que excede o limite isento, à taxa de 8%. Acima dos 660.982 euros, o benefício não se aplica.
Em termos práticos: numa casa de 200 mil euros, o benefício médio em 2025 foi de 6.300 euros por imóvel (dados do Ministério das Finanças, Conta Geral do Estado 2025, divulgada em maio de 2026). Não é um desconto simbólico, é dinheiro real que ficou no bolso de mais de 60 mil jovens só no ano passado.
Só em 2025, o regime beneficiou 60.947 jovens que compraram 41.370 imóveis, com valor médio de aquisição de 205.700 euros. Desde o início do programa (agosto de 2024), mais de 77 mil jovens já beneficiaram desta isenção (dados do Governo, fevereiro de 2026).
2. Garantia Pública do Estado
O segundo apoio é menos falado mas igualmente relevante, especialmente se tens pouca poupança acumulada.
Normalmente, os bancos financiam no máximo 90% do valor de avaliação do imóvel. Isso significa que precisas de ter pelo menos 10% do preço em capital próprio, mais os custos de escritura e registo.
Com a garantia pública, o Estado entra como fiador e cobre até 15% do valor da transação. Na prática, isto permite que o banco financie 100% da avaliação, reduzindo drasticamente a entrada que precisas de ter disponível.
Atenção a um ponto importante: a garantia tem condições próprias, diferentes da isenção de IMT. O teu rendimento coletável não pode ultrapassar os 86.634 euros (o último escalão de IRS em 2026), o imóvel não pode custar mais de 450.000 euros, não podes ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social, e não podes já ter usado esta garantia antes. Ao contrário desta garantia, a isenção de IMT não tem qualquer teto de rendimentos.
Esta garantia aplica-se a contratos assinados até ao final de 2026 (podendo ser prorrogada). Até novembro de 2025, já tinham sido utilizados 626 milhões de euros desta garantia, num total de 22.933 contratos com um valor acumulado de 4.544 milhões de euros, e registou-se apenas um caso de incumprimento em toda essa carteira (informação do ministro das Finanças, 7 de janeiro de 2026).
Quem se qualifica, e quem fica de fora
Aqui é onde muita gente se engana. As condições são mais exigentes do que parecem à primeira vista.
Para a isenção de IMT e Imposto do Selo, tens de cumprir tudo isto em simultâneo:
- Idade: até 35 anos inclusive, à data da compra
- Finalidade: habitação própria e permanente, não segunda casa, não arrendamento
- Imóvel já construído: terrenos para construção estão expressamente excluídos (informação vinculativa da AT, publicada no Portal das Finanças a 7 de outubro de 2025)
- Não seres considerado dependente fiscal no ano da aquisição (para efeitos de IRS)
- Não teres sido proprietário de imóveis habitacionais nos últimos três anos, nem à data da compra
Este último ponto é crítico, e muitos jovens são apanhados aqui sem esperar.
A armadilha das heranças e doações
Em março de 2026, a Autoridade Tributária emitiu uma informação vinculativa sobre o Decreto-Lei n.º 48-A/2024 que clarifica um ponto importante: herdares ou receberes em doação uma quota-parte de um imóvel habitacional pode tirar-te o direito à isenção.
O regime não distingue formas de aquisição, gratuitas ou onerosas. Se já és proprietário de 10% de uma casa recebida por doação, ou de uma herança já partilhada, isso pode ser suficiente para seres excluído do benefício. Mesmo a nua-propriedade (receberes o imóvel mas sem direito de habitação imediato) conta para este efeito.
Mas há uma exceção importante e favorável: se a herança ainda estiver indivisa, ou seja, se ainda não foi feita a partilha, não és considerado proprietário de nenhum imóvel concreto e mantens o direito à isenção, desde que a herança continue indivisa à data da escritura. É a partilha (ou a doação) que te pode tirar o benefício, não o simples facto de seres herdeiro.
Se há alguma herança ou doação no teu historial, valida a tua situação com a AT antes de qualquer negociação.
Os custos que continuam a existir
A isenção de IMT, Imposto do Selo e emolumentos de registo sobre a aquisição é real, mas não elimina todos os custos de entrada. Conta sempre com:
- Escritura e cartório: tipicamente entre 500 e 1.000 euros
- Comissões bancárias: dossier, avaliação e formalização, habitualmente algumas centenas de euros
- Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% do valor do empréstimo (para prazos iguais ou superiores a 5 anos). Atenção, este é diferente do Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel (0,8%), que esse sim fica isento para quem tem o IMT Jovem, e mantém-se devido
E depois há o custo que ninguém costuma mostrar na publicidade: os juros do crédito habitação, que ao longo de 25 a 30 anos somam quase sempre muito mais do que aquilo que poupaste em IMT e Selo à entrada. A Euribor (a taxa de referência dos créditos habitação variáveis em Portugal) e o spread do banco determinam a tua prestação mensal, e isso muda com o tempo e com a tua situação financeira.
E se venderes antes de seis anos?
Boa notícia: de acordo com uma informação vinculativa da AT publicada em setembro de 2025, não perdes o benefício já recebido se venderes o imóvel antes de completares seis anos de posse. Embora dar um destino diferente à habitação dentro de seis anos faça, em regra, caducar o benefício, a venda é uma das exceções expressamente salvaguardadas na lei. A isenção que usufruíste não é reclamada retroativamente.
Comprar com apoios ou continuar a arrendar?
Com a isenção e a garantia pública, a compra tornou-se mais acessível do que era antes de 2024, especialmente para quem tem pouca poupança acumulada. Os 6.300 euros que poupas em impostos representam uma entrada que já não precisas de ter no banco.
Mas é honesto dizer-te o seguinte: essa poupança é apenas no momento da compra. A decisão real de comprar vs. arrendar depende de variáveis que não desaparecem com nenhum apoio do Estado:
- A tua estabilidade laboral, porque um crédito habitação é um compromisso de 25 a 35 anos
- Os teus planos a médio prazo: mudança de cidade, família, mobilidade profissional
- A taxa de juro, que pode subir e aumentar a tua prestação mensal
- O mercado imobiliário local, porque os preços podem descer, e a casa que compraste pode valer menos daqui a cinco anos
O arrendamento oferece flexibilidade e menos compromisso inicial. A compra cria um ativo que pode valorizar, mas também pode não valorizar. Nenhuma decisão é universalmente certa.
Vale ainda a pena teres presente um dado incómodo: um estudo do Iscte concluiu que parte do dinheiro poupado por jovens com estes benefícios acabou absorvido pela própria subida dos preços das casas, sobretudo nas grandes cidades. O apoio ajuda à entrada, mas não trava o mercado.
O que fazer agora, passo a passo
Antes de falar com bancos ou de visitar imóveis, faz isto:
Valida a tua elegibilidade na AT. Acede ao Portal das Finanças ou consulta um contabilista ou consultor fiscal. Se tens qualquer herança ou doação no historial imobiliário, não assumas que estás elegível, confirma (e lembra-te da exceção das heranças indivisas).
Fala com o banco sobre a garantia pública. Se te qualificares, o banco é quem a aplica e comunica, não tens de fazer um pedido separado. Mas é importante que o banco saiba que és jovem até 35 anos a comprar a primeira habitação, e confirma que cumpres os limites próprios da garantia (rendimento até 86.634 euros e imóvel até 450.000 euros).
Calcula os teus custos reais de entrada. Mesmo com isenção de IMT, Selo e emolumentos de registo, vais precisar de cobrir escritura, comissões bancárias e o Imposto do Selo sobre o crédito. Planeia com folga, tipicamente entre 1.000 e 2.000 euros.
Confirma as regras antes de assinar. Os escalões de IMT, os limites de valor de imóvel e as condições de elegibilidade são atualizados anualmente pela Lei do Orçamento do Estado. Os valores deste artigo refletem a situação em junho de 2026, em 2027 podem ser diferentes.
Este artigo é informação educativa e não constitui aconselhamento fiscal ou financeiro personalizado. Cada situação é única. Confirma sempre a tua elegibilidade e os valores em vigor no Portal das Finanças ou com um profissional qualificado antes de avançares.
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