Quanto custa mesmo comprar casa (para além do preço)

Olhas para o anúncio, vês o preço, fazes a conta de cabeça à prestação e pensas que já sabes quanto a casa te vai custar. Não sabes.

O preço é o ponto de partida, não o número final. Por cima dele há impostos, banco, escritura, seguros e uma almofada para imprevistos. Para quem não está à espera, isto facilmente são milhares de euros de surpresa no pior dia possível: o da escritura, quando já não há volta a dar. 👇

Primeiro, o reset mental que muda tudo

Há duas coisas muito diferentes que quase toda a gente mete no mesmo saco:

→ A entrada (os capitais próprios). Isto não é um custo. É a tua fatia da casa, paga já. Esse dinheiro não desaparece, vira teu património.

→ Os custos da operação. Estes sim desaparecem. Impostos, comissões do banco, escritura, registos. Não voltas a ver este dinheiro, e tipicamente pesam 5% a 8% do preço (bem menos, ou quase nada, se fores jovem e isento).

Confundir os dois é o erro número um de quem compra a primeira casa. Vamos separar a conta em baldes. 🪣

💰 Balde 1: a entrada

Os bancos financiam, regra geral, até 90% do valor da casa para habitação própria e permanente. Logo, contas com cerca de 10% de entrada do teu bolso.

Mas há um detalhe que apanha muita gente: esses 90% são calculados sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se a avaliação vier abaixo do preço, o banco financia sobre o valor mais baixo e tu pões a diferença.

Exemplo: compras por 210.000€, mas o banco avalia em 200.000€. O financiamento de 90% incide sobre os 200.000€, ou seja 180.000€. A tua entrada deixa de ser 21.000€ e passa a ser 30.000€. A casa não mudou de preço. A conta sim.

E se tens até 35 anos? 🎯 A Garantia Pública do Estado pode cobrir a parte que o banco não financia, permitindo chegar a 100% de financiamento, ou seja, comprar sem entrada. Tens de cumprir requisitos (idade entre 18 e 35, rendimentos dentro do limite legal, primeira casa, sem dívidas ao Fisco e à Segurança Social). Não é automático, mas pode mudar por completo o dinheiro que precisas de ter à cabeça.

🧾 Balde 2: os impostos

Antes da escritura, tens de ter pagos o IMT e o Imposto do Selo da compra (0,8% do valor). Se pedes crédito, há ainda Imposto do Selo sobre o empréstimo (cerca de 0,6% do montante). Sem os comprovativos do IMT e do Selo, a escritura não se realiza.

Já falámos disto em detalhe no guia dos impostos da casa, por isso aqui fica o essencial: para habitação própria e permanente há isenção de IMT até 106.346€ em 2026, e os jovens até 35 anos podem ficar isentos de IMT e Selo da compra até 330.539€. Para quem não tem isenção, este é quase sempre o maior dos custos da operação.

🏦 Balde 3: o banco e o processo de crédito

Pedir crédito tem um custo próprio, pago durante o processo e não financiado:

→ Avaliação bancária: o banco manda um perito avaliar a casa. Custa, em regra, entre 200€ e 500€. → Comissões iniciais: dossier, formalização, preparação do contrato, solicitadoria. Variam de banco para banco e, somadas, podem chegar perto dos 1.000€.

Vale a pena comparar bancos não só pelo spread, mas também por estas comissões. Duas propostas com a mesma taxa podem ter custos iniciais bem diferentes.

📝 Balde 4: escritura e registos

A escritura e o registo da propriedade têm um custo fixo, definido pelo Estado:

→ Pelo serviço Casa Pronta, a escritura sai por 375€ sem crédito, ou 700€ com financiamento (por causa do registo da hipoteca). → O registo na Conservatória ronda os 250€. → Certidões e documentos (certidão permanente, caderneta, licenças) somam mais umas dezenas a duas centenas de euros.

São valores pequenos ao lado dos impostos, mas contam para a conta final. E atenção: garagens ou arrecadações com artigo matricial próprio acrescem custos de registo.

🛡️ Balde 5: os seguros

Para te dar o crédito, o banco vai exigir um seguro de vida (protege o banco e a tua família em caso de morte ou invalidez) e um seguro multirriscos sobre o imóvel. São pagos enquanto durar o empréstimo e entram no custo real da casa, mês após mês. Não são um custo inicial, mas vais conviver com eles durante décadas, por isso compara antes de assinar o que o banco te propõe à pressa.

🪙 Balde 6: a almofada

Este balde não está em lado nenhum por lei, mas é o que separa quem compra com tranquilidade de quem fica sem respiração. Reserva 1% a 3% do valor do imóvel para imprevistos: a mudança, uma avaria logo no primeiro mês, aquela obra que não estava no plano. Comprar casa e ficar com a conta a zero é receita para o stress.

📊 A conta toda, num exemplo

Casa de 200.000€, habitação própria e permanente, comprador não isento, com crédito a 90%:

🪣 Entrada (10%): 20.000€ → vira teu património 🧾 IMT (cerca de 3.500€) + Selo da compra (1.600€): 5.100€ 🏦 Selo do crédito (180.000€ × 0,6%): 1.080€ 🏦 Avaliação + comissões do banco: à volta de 1.300€ 📝 Escritura + registos + certidões: cerca de 1.000€ 🪙 Almofada (2%): cerca de 4.000€

→ Custos que desaparecem (impostos + banco + escritura): à volta de 8.480€, ou seja cerca de 4% do preço. → Dinheiro que precisas mesmo de ter disponível: à volta de 32.500€ (entrada + custos + almofada).

Agora o mesmo cenário, mas com um jovem elegível: IMT e Selo a zero, e com a Garantia Pública a entrada pode também cair para perto de zero. A conta inicial encolhe para uma fração disto, ficando sobretudo o banco, a escritura e a almofada.

(Os valores de IMT são aproximados e dependem do escalão exato. Confirma sempre no simulador da Autoridade Tributária antes de assinar o que quer que seja.)

⚠️ Os tropeções que custam dinheiro

→ Assinar o Contrato-Promessa (CPCV) sem pré-aprovação de crédito. O sinal costuma ser 10% a 20% do preço. Se desistires, perde-lo. Se o vendedor desistir, devolve-to em dobro. Nunca assines um CPCV sem teres o crédito garantido e uma cláusula de salvaguarda em caso de recusa do banco. → Contar só com a entrada e esquecer impostos, banco e escritura. É assim que se chega ao dia da escritura sem dinheiro para pagar tudo. → Dívidas de condomínio escondidas. Podes herdar dívidas da fração. Pede a ata da última assembleia e uma declaração do administrador sobre valores pendentes. → Avaliação abaixo do preço. Já viste o que faz à tua entrada. Conta com essa possibilidade na almofada.

🧠 A lição

Comprar casa não falha por falta de sonho. Falha por falta de um plano que sobreviva à realidade.

Separa sempre o que vira património (a entrada) do que desaparece (os custos da operação). Faz a conta dos capitais próprios reais que precisas, soma os seis baldes, e fá-lo antes de assinar o CPCV, não na véspera da escritura. O preço do anúncio é a primeira linha de uma fatura com várias. Quem a lê toda no início, compra descansado. Quem só a descobre no fim, compra em pânico.

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⚠️ Este artigo é informativo e reflete as regras e valores conhecidos para 2026. Não substitui aconselhamento financeiro personalizado nem a consulta do teu banco, do Portal das Finanças ou de um intermediário de crédito. Taxas, escalões e comissões variam e são atualizados periodicamente, por isso confirma sempre os valores em vigor e simula o teu caso concreto antes de decidir.