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Crédito Habitação em Portugal
Tudo o que precisas de saber para comprar casa com crédito em Portugal: quanto podes pedir, como se calcula a prestação, que custos esperar e como escolher entre taxa fixa e variável — explicado sem jargão.
Atualizado em junho de 2026
O que é o crédito habitação
O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo concedido por um banco para comprares, construíres ou fazeres obras numa habitação. O imóvel fica como garantia (hipoteca): se deixares de pagar, o banco pode executá-lo.
É, para a maioria das famílias, o maior compromisso financeiro da vida — com prazos que chegam aos 40 anos. Por isso, perceber bem as condições antes de assinar pode poupar-te dezenas de milhares de euros ao longo do contrato.
Quanto posso pedir? Taxa de esforço e entrada
Dois limites determinam quanto consegues pedir: a taxa de esforço e o rácio de financiamento (LTV).
A taxa de esforço (rácio DSTI) é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de créditos. Como regra prudente, não deves ultrapassar 35%. O Banco de Portugal reduziu o limite máximo de 50% para 45%, em vigor a partir de 1 de agosto de 2026.
O LTV (loan-to-value) é a parte do valor do imóvel que o banco financia. Na compra de habitação própria permanente, os bancos financiam tipicamente até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação — ou seja, precisas de pelo menos 10% de entrada, além dos impostos e custos da compra.
Como é calculada a prestação
A prestação mensal é calculada a partir de três variáveis: o montante do empréstimo, o prazo e a taxa de juro (TAN). O método usado é o da amortização francesa, em que a prestação é constante ao longo do tempo (na taxa fixa) e cada pagamento inclui uma parte de juros e uma parte de capital.
No início do contrato, a maior parte da prestação são juros; com o tempo, a fatia de capital amortizado vai aumentando.
- TAN (Taxa Anual Nominal): a taxa de juro base do contrato.
- TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): o custo total anual, incluindo juros, comissões e seguros — é o número a usar para comparar propostas.
- MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): tudo o que vais pagar ao longo de todo o contrato.
Taxa fixa, variável ou mista?
Na taxa variável, a tua taxa é a soma da Euribor (que varia ao longo do tempo) com um spread fixo definido pelo banco. A prestação sobe e desce com a Euribor.
Na taxa fixa, a taxa mantém-se igual durante um período acordado (ou todo o contrato), dando-te previsibilidade — mas costuma começar mais alta.
A taxa mista combina as duas: um período inicial de taxa fixa seguido de taxa variável. É um meio-termo cada vez mais popular.
Custos além da prestação
Comprar casa tem custos iniciais que não estão na prestação e que tens de ter disponíveis à cabeça:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): varia com o valor e o fim do imóvel; há isenção até certos escalões na habitação própria permanente.
- Imposto do Selo: sobre a compra e sobre o montante do crédito.
- Escritura e registo predial.
- Comissões bancárias de avaliação, dossier e formalização.
- Seguros: seguro de vida e seguro multirriscos (o de incêndio é obrigatório).
Passo a passo para pedir crédito habitação
O processo é mais simples do que parece se o fizeres por etapas:
- Simula a prestação e quanto podes pedir, para definires o teu orçamento real.
- Pede pré-aprovação a vários bancos e compara propostas pela TAEG e pelo MTIC.
- Reúne a documentação (rendimentos, IRS, recibos, mapa de responsabilidades).
- O banco faz a avaliação do imóvel.
- Aprovação final, emissão da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) e escritura.
Vale a pena amortizar antecipadamente?
Amortizar antecipadamente significa pagar parte (ou a totalidade) do capital em dívida antes do prazo. Reduz os juros que pagas no futuro e pode encurtar o prazo ou baixar a prestação.
Atenção às comissões de amortização antecipada: por lei, o máximo é 0,5% sobre o capital amortizado nos créditos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa. Mesmo assim, na maioria dos casos amortizar compensa face a deixar o dinheiro parado.
Ferramentas para este tema
Quanto posso pedir de Crédito Habitação
Calcula o crédito máximo, valor do imóvel e prestação mensal com base no teu rendimento, entrada e taxa de esforço. Cenários ideal (35%) e limite (50%).
Abrir simulador →Simulador de Crédito Habitação
Calcula a prestação mensal do teu crédito habitação, total de juros, TAEG, MTIC e plano de amortização. Pede proposta a vários bancos.
Abrir simulador →Perguntas frequentes
Quanto preciso de entrada para comprar casa em Portugal?
Na habitação própria permanente, os bancos financiam normalmente até 90% do valor do imóvel, pelo que precisas de pelo menos 10% de entrada, além de impostos (IMT e Imposto do Selo) e custos de escritura e registo.
Qual é a taxa de esforço máxima recomendada?
Como regra prudente, a taxa de esforço não deve ultrapassar 35% do rendimento líquido mensal. O Banco de Portugal reduziu o limite máximo (rácio DSTI) de 50% para 45%, com entrada em vigor a 1 de agosto de 2026.
Taxa fixa ou taxa variável: qual escolher?
A taxa variável (Euribor + spread) tende a começar mais baixa mas oscila no tempo. A taxa fixa dá previsibilidade a um custo inicial mais alto. A taxa mista combina as duas. A escolha depende da tua tolerância ao risco e do horizonte do crédito.
O que é a TAEG e porque é importante?
A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) reflete o custo total anual do crédito, incluindo juros, comissões e seguros. É o indicador certo para comparar propostas de bancos diferentes — mais fiável do que comparar apenas a TAN.
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